Главная | Статья в гк об ипотеке

Статья в гк об ипотеке


Комментаторы отмечают, что полное или частичное право распоряжения заложенным имуществом может быть зафиксировано в договоре ипотеки. Для жилищного кредитования существенным является то, что при строительстве объект залога как жилое помещение появляется после заключения кредитного договора. Заложенное имущество, на которое обращено взыскание, реализуется в соответствии с общими правилами Гражданского процессуального кодекса на открытом аукционе или с публичных торгов. При этом сумма, вырученная от реализации имущества, может быть больше или меньше обеспеченного ипотекой обязательства.

Если сумма больше, то разница между вырученной суммой и величиной долга возвращается залогодателю. Статья ГК РФ указывает, что при невыполнении обязательства, обеспеченного залогом, объект залога не может перейти в собственность залогодержателя. Данное право охраняет интересы слабой стороны - залогодателя, поскольку обеспечивает реализацию заложенного имущества по его рыночной стоимости.

Только при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. Залогодержатель вправе передать другому лицу свои права по договору о залоге ст. При этом уступка прав по договору об ипотеке означает одновременно уступку требований, вытекающих из основного обязательства, например кредитного договора.

Данное правило объясняется тем, что залог не может существовать без обязательства, исполнение которого он обеспечивает. Указания в ГК РФ на то, что вопросы ипотеки будут урегулированы отдельным законом об ипотеке, вызвало много споров среди специалистов.

Удивительно, но факт! Последние изменения и действующая редакция закона В ипотечный закон на протяжении почти 20 лет вносились множественные корректировки, связанные с развитием ипотеки и изменением других нормативных документов.

Например, по вопросу реализации заложенного по ипотеке имущества существовала трактовка о возможности замены банку-кредитору кредитного договора на договор купли-продажи предмета залога. Данная трактовка кажется по крайней мере странной. Статья ГК РФ определяет, что реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Следовательно, как отмечает В. Другим вопросом, обсуждавшимся специалистами после вступления в силу ГК РФ, были права залогодателя на объект залога. Этот вопрос в определенном смысле стал краеугольным в понимании новаций ипотечного права в России.

Залогодатель при передаче объекта недвижимости в залог не лишается права собственности на него и, следовательно, права распоряжения им. При государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на этом земельном участке такой объект считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него.

С даты выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод построенного на этом земельном участке наемного дома в эксплуатацию до даты государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом наемный дом на этом земельном участке, введенный в эксплуатацию, считается находящимся в залоге.

Удивительно, но факт! В мае года он продал ее.

При государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом, которые расположены на земельном участке, который или право аренды которого находится в залоге в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, такие помещения, такой жилой дом считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на них.

Ипотека таких помещений, такого жилого дома подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на них. Залогодержателем по залогу, указанному в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, является банк или иная организация, предоставившие кредит или заем на строительство наемного дома либо на приобретение помещений в наемном доме, являющегося наемным домом жилого дома.

Жилые помещения в наемном доме предоставляются внаем по договору найма жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством без согласия залогодержателя. Закон гласит, что такое страхование может быть предусмотрено условиями кредитного договора.

Удивительно, но факт! Часто повторяется фраза "ипотека позволит россиянам решить свои жилищные проблемы".

Как правило, имущество страхуется за счет залогодателя. Кроме этого, владелец обязан предпринимать все доступные меры к сохранению имущества в целости и сохранности и сообщать залогодержателю, если есть реальная угроза утраты залога. Последующая ипотека Последующая ипотека заключается в повторном залоге уже заложенного имущества. Это может быть залог одному и тому же кредитору по другим обязательствам , или же другим. Важно соблюдать условия первоначального договора ипотеки.

Если в нем содержится прямой запрет на последующую ипотеку а в большинстве договоров жилищной ипотеки так и есть , то такая сделка будет признана недействительной независимо от того, знал об этом потенциальный залогодержатель или нет. Есть также случаи, когда в договоре указываются требования к оформлению последующей ипотеки.

В этом случае новый договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В остальном последующая ипотека мало отличается от действующей. Особое внимание стоит уделить только порядку взыскания. Здесь следует руководствоваться правилом приоритетных прав требования, в соответствии с которым проводиться погашение обязательств по очереди, начиная с первого кредитора.

Так что последнему кредитору денег от реализации имущества может и не хватить.

Статья 77.1. Ипотека наемного дома

Переуступка Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования. При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом.

То есть это лицо встает на место первоначального кредитора. Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе. Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам.

Такая запись априори является ничтожной. Взыскание Если должник несвоевременно и не в полном объеме погашает свои обязательства, нарушая тем самым условия заключенного договора, кредитор вправе начать принудительное взыскание задолженности.

Есть два пути развития событий: Если договор ипотеки не предусматривает возможность внесудебного урегулирования задолженности введено статьей 55 закона путем взыскания заложенного имущества, такое взыскание возможно только по решению суда. Далее следует принципиальный момент. Если суд отказал взыскивать имущество должника, это не освобождает последнего от ипотеки.

Ничто не мешает кредитору обратиться в суд с повторными требованиями. Есть два случая, в которых взыскание во внесудебном порядке невозможно: Период, в течение которого не погашается задолженность просрочка , не превышает 3 месяцев.

На эти пункты есть ссылка в статьях 54 и Стороны также могут заключить мировое соглашение. На практике взыскание долга банками путем реализации заложенного имущества происходит только в крайних случаях, когда остальные методы не приносят должного результата. Однако не стоит забывать, что закон в таких случаях, как правило, находится на стороне кредитора, поскольку со стороны должника нарушается заключенный договор ипотеки.

Поэтому, если все-таки дошло до крайних мер, возможна реализация заложенного имущества для погашения долга. Подробнее банкротство физических лиц при ипотеке разобрано в отдельном посте. Реализация имущества Имущество должников реализуют путем выставления на публичные торги в форме аукциона. Его организация и проведения не регламентированы в рамках настоящего закона. За это отвечает процессуальное законодательство и Гражданский кодекс. В общих чертах торги проводятся следующим образом.

Не ранее, чем за 30, но не позднее, чем за 10 дней до проведения аукциона в официальной газете размещается объявление с информацией о том, когда, где и что будет выставлено на торги. Победителем считается тот, кто предложил наибольшую цену.

Остальным задаток возвращается немедленно. В день проведения торгов с победителем подписывается протокол.

Решение действует 5 дней, в течение которых покупатель вносит остаток стоимости имущества, после чего опять же в течение 5 дней с ним заключается договор купли-продажи.

Внесудебная реализация имущества происходит по схожей схеме с той лишь разницей, что торги организует уполномоченное лицо по поручению залогодержателя. Сумма, вырученная от продажи, распределяется между всеми залогодержателями, а остаток возвращается залогодателю.

Также в законе указано, что кредитор может оставить имущество за собой, если об этом идет речь в договоре. Должник может в любой момент, до объявления торгов закрытыми, остановить взыскание, погасив долг.

Удивительно, но факт! Следовательно, если в течение года банк-кредитор не узнает о сделке купли-продажи заложенной квартиры, то и у недобросовестного залогодателя, и у добросовестного приобретателя появляются шансы выиграть в суде и оставить квартиру за собой без ее реализации в погашение долга.

Торги могут быть признаны несостоявшимися, если на них явился только один покупатель, начальная сумма не была увеличена или победитель не внес оплату за имущество. К слову, за последнее в Гражданском кодексе предусмотрена ответственность, которая выражается в возмещении убытков. Особенности ипотеки на землю Ипотека земельных участков возможна в случае, если оборот таких объектов не ограничен законодательством или его размер превышает минимальное значение, установленное нормативными актами для участков подобного рода и предназначения.

В залог могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Удивительно, но факт! Документ составляется или залогодателем или, если имущество принадлежит третьему лицу, ими обоими.

Земельный участок, приобретенный за счет кредитных средств, передается в залог с момента оформления права собственности. В случае если собственник захочет построить на земле какие-либо здания или сооружения, ему не нужно спрашивать разрешения залогодержателя. Только, если это не противоречит договору, эти строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, соответственно, они тоже включаются в залог.

Рассмотрим и другой случай. К примеру, гражданин Х имеет в собственности земельный участок, приобретенный на личные средства и не имеющий обременений. Однажды он решил построить на этом участке жилой дом на средства ипотечного кредита. Банк выдал деньги и с этого момента взял в залог участок.

А затем, после постройки дома и оформления прав на него, возьмет в залог еще и дом. Тот же принцип неделимости. Только в этом случае кредитор изначально взял в залог землю, поскольку жилье еще не построено, а кредит должен быть чем-то обеспечен.



Читайте также:

  • Передача по наследству гражданское право